L'action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre est imprescriptible

Un occupant d’un bien est dit « sans droit ni titre » lorsqu’il ne dispose ni d’un titre de propriété ni d’un droit de jouissance (ex. bail).

Le propriétaire peut demander l’expulsion de l’occupant en justice. Cette action est-elle enfermée dans un délai de prescription ?

 

En l’espèce, un logement a été mis à disposition d'un salarié à titre d'accessoire de son contrat de travail.

Son régime juridique est étranger à celui encadrant le bail d'habitation : il n’y a pas de tacite reconduction du contrat d’occupation à la fin du contrat de travail. Lorsque ce dernier arrive à son terme, l’ancien salarié doit quitter les lieux.

Quid d’un occupant s’étant maintenu 10 ans dans les lieux malgré sa mise à la retraite ?

Quelle est la nature juridique de l'action visant à expulser l'occupant ?

Deux options étaient ouvertes :

  • Soit il s’agit d’une action personnelle donc soumise à la prescription quinquennale de droit commun ;
  • Soit d’une action réelle immobilière.

Les juges du fond ont déclaré que l'action du propriétaire était prescrite en application de l'article 2224 du Code civil (délai de 5 ans). Considérant que le droit de propriété n'étant pas remis en cause, l’action avait pour unique objet d’obtenir l’expulsion d’un occupant consécutivement à la cessation de son contrat.

La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel.

Elle estime que, de par son caractère absolu, le droit de propriété est perpétuel. En conséquence, l’action en revendication, dont l’objet est précisément de protéger le propriétaire contre les atteintes à son droit, est également imprescriptible.

En l’espèce, elle estime que l'action en expulsion d'une personne qui n'était plus liée par un contrat au propriétaire est bien fondée sur le droit de propriété et constitue donc une action en revendication imprescriptible.

 

Civ 3ème, 25 mars 2021, n° 20-10.947