Le régime du bail d’habitation verbal

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Un litige relatif à un immeuble frappé d’un arrêté de péril a donné l’occasion à la Cour de Cassation de se prononcer sur le régime du bail verbal.

  

Un bail d’habitation relevant de la Loi du 06 juillet 1989 applicable aux baux constituant la résidence principale du preneur est généralement écrit.

L’écrit est obligatoire en application de l’article 3 de la loi précitée mais il n’est pas imposé à peine de validité de l’acte si bien qu’un bail verbal est parfaitement valable. Une partie est fondée en présence d’un bail verbal à saisir le juge afin que le régime d’ordre public tiré de la loi s’applique.

Cette situation pose néanmoins deux difficultés : il faut pouvoir prouver l’existence du bail et son contenu.

La Cour d'Appel avait en l’espèce évacué la question portant sur l'existence du bail puisque les parties ne contestaient pas qu’un accord verbal autorisait l’occupation du bien entre 1994 et 1998 ; elle a en revanche considéré qu’il appartenait au bailleur d'établir la poursuite de ce bail entre 1998 et 2012, la tacite reconduction du contrat ne pouvant être supposée.

Le cœur du litige portait sur l’exécution du contrat.

L’arrêt d’appel est cassé : les règles impératives de la Loi du 6 juillet 1989 s’appliquent en présence d’un bail verbal y compris celles relatives à sa durée et à son renouvellement.

Le bail ayant été en l'espèce consenti à un bailleur personne physique, c'est la durée légale de 3 ans qui était applicable et au terme de cette durée et par principe, une tacite reconduction s’applique sauf si le bailleur fait délivrer un congé. Le bailleur n’ayant pas saisi cette option, la Cour de Cassation estime que le bail avait été reconduit en application de la Loi.

 

Civ. 3ème., 17 nov. 2021, n° 20-19.450