Un rappel utile : une promesse de vente engage son signataire sans possibilité de rétractation

L’achat d’un bien immobilier est quasiment systématiquement précédé d’un avant-contrat destiné à permettre la conclusion définitive du contrat de vente.

L’avant contrat, souvent dénommé compromis, revêt deux réalités : la promesse peut être unilatérale ou synallagmatique.

Par une promesse de vente synallagmatique les deux parties (acheteur/vendeur) s’engagent, on dit que la promesse de vente vaut vente. Les parties ne peuvent pas se rétracter librement (sous réserve des clauses du contrat et des exceptions légales).

Dans l’hypothèse de la signature d’une promesse unilatérale de vente (situation jugée en l’espèce), le vendeur s’engage à vendre et ne peut pas se rétracter librement (ici encore sous réserve des clauses du contrat et des exceptions légales).

 

En l’espèce, deux personnes ont consenti à deux époux une promesse de vente d'un bien immobilier, l'option d’achat ne pouvant être levée qu'au décès de la précédente propriétaire qui s'était réservée un droit d'usage et d'habitation. Devenu attributaire du bien à la suite d’un divorce, un promettant s'est rétracté de sa promesse. Suite au décès de la précédente propriétaire, les bénéficiaires de la promesse de vente ont levé l'option et ont assigné le promettant en réalisation forcée de la vente.

 

La Cour de cassation estime la vente parfaite.

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui manifeste le consentement du vendeur à céder son bien, les éléments essentiels du contrat étant fixés.

Le promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.

En l’espèce, le promettant avait donné son consentement à la vente sans réserve. Ainsi, la levée de l'option par les bénéficiaires, intervenue dans les délais fixés par la promesse, rendait la vente parfaite.

 

Civ. 3ème, 23 juin 2021, n° 20-17.554