Une promesse de vendre oblige à vendre

Un exemple de plus au sein de l’abondant contentieux relatif aux ventes immobilières.

 

En l’espèce, des parcelles sont vendues en 2011. L’acte authentique contient une clause stipulant que les parcelles sont destinées à permettre l'extraction de minéraux. Les parties conviennent expressément qu'à la fin de l'extraction, l’acheteur revendra la totalité du site au vendeur (vente puis revente).  

L’acheteur rétracte sa promesse de revendre les parcelles et le vendeur l’assigne en réalisation forcée de la vente.

La Cour d’Appel qualifie l'engagement de revendre de promesse unilatérale de vente.  Elle déboute finalement le vendeur de sa demande de vente forcée, estimant que la rétractation du promettant, intervenue avant la levée de l’option, faisait obstacle à l’exécution forcée en raison de l’absence de rencontre des volontés. La solution est fidèle à la jurisprudence connue avant 2016.

 

La Cour de cassation censure cet arrêt et juge que le promettant, signataire d’une promesse unilatérale de vente, s’oblige à vendre le bien dès la conclusion de l’avant-contrat. Il ne peut pas se rétracter, sauf évidemment si une stipulation de l’acte le lui permet.

On relèvera que la solution s’applique tant pour les ventes que pour les reventes, le processus menant à la conclusion du contrat obéissant au même mécanisme.

 

La Cour confirme une solution consacrée par une décision du 23 juin 2021 (20-17.554), qui est rétroactive et s’applique également pour les promesses antérieures à 2016, soit l’année d’entrée en vigueur de la grande réforme sur le droit des obligations.

Il est rappelé que depuis le 1er octobre 2016, la rétractation de la promesse pendant le délai laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche plus la formation du contrat, à l’inverse de la position antérieure de la Cour de cassation qui considérait avant cette date que la rétractation du promettant avant la levée de l'option empêchait la rencontre des volontés et faisait obstacle à la formation de la vente. En conséquence, la réalisation forcée de la vente ne pouvait pas être judiciairement demandée.

La solution nouvelle consacrée par la réforme s’applique donc à des faits soumis au droit antérieur, ce que cet arrêt confirme.

 

Civ. 3ème, 20 oct. 2021, n° 20-18.514, FS-B