Réception et désordres apparents : c’est l’objet social de la personne morale qui compte, pas les compétences de son dirigeant

La Cour de Cassation apporte une précision utile sur un point clé du droit de la construction (Civ. 3e, 8 oct. 2026, n° 24-16.523, FS-B).

Le rappel
Le caractère apparent d’un désordre s’apprécie :
→ au jour de la réception,
→ et exclusivement en la personne du maître de l’ouvrage.

L’enjeu est important : un désordre apparent non réservé à la réception est purgé et ne peut plus fonder une action en garantie décennale.

La précision
Les compétences personnelles du maître de l’ouvrage peuvent être prises en compte pour apprécier ce caractère apparent.

Mais lorsque le maître de l’ouvrage est une personne morale, ces compétences s’apprécient :

- au regard de son objet ou des activités qu’elle exerce ;
- et non au regard des compétences de son représentant légal, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale.

Ce qu’il faut retenir :

• Une société dont l’activité est étrangère à la construction ne peut pas se voir opposer l’expertise technique de son dirigeant pour considérer qu’un désordre lui était apparent ;
• À l’inverse, une société dont l’objet ou l’activité relève du secteur pourra plus facilement se voir reprocher de ne pas avoir émis de réserves ;