Annulation d’une vente immobilière : conséquences sur les garanties

La conclusion d’un contrat de louage d’ouvrage (ex. construction d’un bâtiment) entraine l’application du régime des garanties propre au droit de la construction (garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale).  

Une garantie étant l’accessoire de la chose, en cas de vente d’un immeuble, la garantie est transmise au nouvel acquéreur.

Quid si la vente est annulée ?

 

En l’espèce, une société civile immobilière (SCI) a confié la construction d'un ouvrage à un constructeur puis a vendu cet immeuble.

Des fissures sont apparues postérieurement à la vente. L'acquéreur a alors assigné la SCI, l'assureur du constructeur et le gérant de la SCI aux fins d’indemnisation au titre de la garantie décennale et de résolution de la vente (annulation) sur le fondement de la garantie des vices cachés.

 

La Cour d’Appel a fait droit à la demande de résolution de la vente mais a débouté le nouvel acquéreur de ses demandes indemnitaires.

La Cour de Cassation confirme l’arrêt : la résolution d’une vente entraine sa disparition rétroactive, l’opération est purement et simplement annulée.

En conséquence, la résolution de la vente fait perdre à l'acquéreur sa qualité de propriétaire du bien, il n’est donc pas recevable à agir sur le fondement de la garantie décennale qui est l’accessoire de la chose dont il n’est pas (…plus) propriétaire.

 

Civ. 3ème, 8 juillet 2021, n° 20-15.669