Immobilier : Actualité du régime de la servitude pour cause d’enclave 

Civ. 3ème, 25 mars 2021, n° 19-20.603 / Civ. 3ème, 25 mars 2021, n° 20-15.155

Par deux arrêts rendus le même jour, la Cour de Cassation estime qu’en matière de servitude pour cause d’enclave :

  • le bénéficiaire de la servitude n’est pas obligé d’indemniser son voisin pour construire sur son terrain pour permettre l’exercice de la servitude ; (1)

 

  • on peut invoquer l’existence d’une telle servitude en justice même après avoir été débouté une première fois sur l’existence d’une servitude conventionnelle. (2)

 

(1)

De manière très synthétique, la servitude de passage pour cause d'enclave est une servitude légale qui a pour objet de permettre la desserte d'un fonds lorsque celui-ci n’est pas relié à une voie publique.

Elle est dite légale car s’appliquant du seul fait de la loi.

Concrètement, vous pouvez utiliser le fonds de votre voisin pour pouvoir accéder à votre parcelle lorsque celle-ci est isolée, et ce même si votre voisin n’est pas d’accord.

 

La Cour de Cassation juge dans l’arrêt visé que non seulement votre voisin ne peut pas s’opposer à l’exercice de la servitude mais que de surcroît aucune indemnité n’est due pour ce même motif et ce, même si le passage sur le fonds voisin suppose la réalisation de travaux (en l’espèce d’une rampe d’accès) :

 « Ayant, par motifs adoptés, retenu à bon droit que l'exercice du droit de passage n'est pas subordonné au paiement préalable de l'indemnité de désenclavement, la cour d'appel en a exactement déduit que la SCI ne pouvait prétendre à la démolition de l'accès consenti aux propriétaires du fonds dominant ni obtenir qu'il leur soit fait interdiction de pénétrer sur sa propriété ».

 

(2)

Dans le second arrêt, elle estime qu’une personne déboutée en justice pour n’avoir pas pu prouver l’existence d’une servitude conventionnelle reste recevable à saisir à nouveau la justice aux fins de constatation de l’existence d’une servitude de passage pour cause d'enclave.

Cette dichotomie s’explique par la nature des deux servitudes : l’une est légale et l’autre dite du fait de l’homme (c’est-à-dire fondée sur un accord entre les parties).

 

Les régimes juridiques et procéduraux obéissent à des règles distinctes.