Syndicat secondaire : pas de recouvrement des charges générales sans mandat exprès

Dans de nombreux ensembles immobiliers, chaque syndicat secondaire appelle auprès de ses copropriétaires les charges générales du syndicat principal, puis les lui reverse. Une pratique ancienne, rarement formalisée et...fragile.

Par un arrêt publié du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-21.792), la Cour de cassation juge qu’un syndicat secondaire n’a pas qualité pour agir en paiement de ces charges, faute de décision de l’assemblée générale du syndicat principal lui en donnant mandat.

Son objet est en effet limité par la loi à la gestion interne de son bâtiment (art. 27 de la loi de 1965).

Seule l’assemblée du syndicat principal peut l’étendre. Des années d’usage ne valent pas mandat tacite, et l’administrateur provisoire du syndicat secondaire n’a pas davantage qualité.

Pour les syndics de grands ensembles, la conséquence est immédiate : sans délibération du syndicat principal, toute action en recouvrement engagée par un syndicat secondaire est exposée à une fin de non-recevoir.

Le remède tient en une résolution...